2011年，全國房地産市場在全方位的限制性環境中艱難生長。央行3次加息，6次上調存款準備金率。信貸日益緊縮，緻使房地産行業運行整體放(fàng)緩；據中原地産2011年刊，2011年全國超過120個城市出台了房價調控目标，46個大中城市出台了“限購令”，10個城市出台了針對樓盤的強制“限價令”。
　　“限價”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，緻使房地産市場流通全面受阻。面對2012年的房地産市場，我們期待什麽？
　　總體局勢先掌握
　　2012年，随着宏觀經濟形勢趨于平穩和通脹的回落，房地産市場将迎來怎樣的前景？
　　中原地産分析師劉淵在接受《第一财經日報》财商采訪時表示，2012年市場應該是(shì)穩中有升，市場依然還會有增長，但(dàn)這種增長肯定有限。劉淵認爲：“2012年調控的大環境還将持續，但(dàn)增長主要取決于兩方面因素。從全國看，受到調控影響的主要是(shì)發達城市和重點市場，但(dàn)現(xiàn)在前30位的城市占全國住宅銷售的量也隻有30%左右。市場的主力還是(shì)在發展中的二三線(xiàn)城市，占市場70%。它們沒有受到限購政策的影響，而它們的需求迄今爲止還保持比較穩定的增長。”
　　21世紀不動産中國總部市場部研究總監常智也在接受本報采訪時表示，2012年政策微調可能性較大，調控主線(xiàn)沒變，抑制投機需求的主線(xiàn)不變，但(dàn)是(shì)對于自住首套房貸款和支持可能随着2012年信貸流動性的寬松會有相(xiàng)應的調整。
　　常智認爲：“限購根據個别地區市場情況有所放(fàng)開，比如從5年換到2年或者3年。所以成交量應該會有所回升。一手房則要看區域。”
　　個人購房還得挑
　　在市場處于調整階段的情況下(xià)，個人什麽時候應該入手買房，選擇怎樣的房子，也是(shì)一個需要考慮的問題。一手房、二手房還是(shì)學區房？經濟不景氣的時候，錢不僅要花在刀刃上，還要花對時機。
　　劉淵認爲，有購房需求的人，房子可以先看起來，至于決定可以邊看邊做。“個人買房現(xiàn)在可以看，不管是(shì)新房還是(shì)二手房，買房人從挑選到決定會有兩三個月時間。現(xiàn)在市場比較平淡，降價比較多，挑選餘地也比較大。市場一旦有政策的微調和成交回升，就是(shì)比較好的入手時機。”
　　劉淵提醒，新房市場價格還是(shì)開發商定價，主要關注開發商的報價。二手市場相(xiàng)對挑選餘地較大，各個區域都有二手房交易。買家如果覺得未來價格還能下(xià)降，可以和中介提出下(xià)降10%或者20%，讓中介去(qù)找。這時候買到低價房子的可能性較大，因爲相(xiàng)對來說競争的人較少。反過來市場好的時候，買家多，賣家也可能提價。
　　針對不同購房者的購房需求，常智認爲有幾方面的因素需要好好考慮。
　　常智建議(yì)，有意向買二手房的人還是(shì)一要對市場保持一定的關注。“二手房業主随時會根據自己的财務狀況把房子抛出來，因爲他們可能移民或者急需用錢。他們可能把成交價調到挂牌價之下(xià)20%，二手房的折扣可能就有8折。最近我們就有看到這樣的情況。新房主要在偏遠區域，如果能碰到二手房業主打折，那就是(shì)機不可失。”
　　房貸利率怎麽走？
　　2011年下(xià)半年，首套房貸利率提高到1.1倍，銀根緊縮給一部分購房者帶來了不少困擾，加上央行屢次提息，房貸一族還貸壓力越來越大。這種情況在2012年是(shì)否會得到緩解？
　　常智對此的看法偏向樂觀，他認爲，首套房貸利率很有可能調回基準利率、甚至9折，這取決于銀行可貸資金的充足程度。常智解釋道：“2011年下(xià)半年銀行首套房利率調到1.1倍，但(dàn)并不是(shì)完全針對房地産調控，也是(shì)由于銀行自身資金比較緊。随着2012年流動資金的放(fàng)開，可能銀行利率也會下(xià)降。這也符合政府鼓勵自住、壓抑投機的主線(xiàn)。”
　　此外，劉淵認爲，房貸利率決定因素不單在房地産市場，還有從宏觀大環境考慮，利率本身對市場的影響不是(shì)很明顯。
　　劉淵分析道：“之前房地産市場高度上漲的時候，比如2004、2005、2007年，利率也是(shì)一直在高速上漲，但(dàn)并沒有影響消費(fèi)者的購房熱情，反過來市場不太好的時候，也不會因爲利率下(xià)降大家就開始買房。買房與否，主要取決于大家對未來經濟的預期。”
　　租房租金也會降？
　　不同于購房者的挑三揀四、思忖再三，有租房需求的租客對市場的主動性似乎不高，租房從來都是(shì)“逆來順受”，房東和中介說什麽價格就是(shì)什麽價格。這種情況在2012年似乎不會改變，但(dàn)是(shì)租客的腰包有望節流。
　　據21世紀不動産中國總部的數據，北京市租房租金2011年7月份有比較明顯上漲，10月份後保持平穩水平。#p#分頁标題#e#
　　常智認爲，2012年經濟面趨向平穩，指标也比較正常。所以2012年經濟增長速度會比較慢(màn)，房租進一步增長的動力是(shì)不存在的。常智直言：“2012年房租應該是(shì)穩中有降，不會升。主要因爲房租與經濟是(shì)緊密相(xiàng)關的，反映的是(shì)真實的需求，如果經濟速度放(fàng)緩，個人收入沒有提高，對房租的承受力下(xià)降，房租也不得不降。”
　　劉淵認爲目前租房租金還在上升。中高端漲得比較慢(màn)，低端漲得比較快。“租房成本對于要租房的人來講是(shì)個固定支出，一方面受供求影響另一方面受通脹影響。中高端市場因爲投資性買房比重較多，控制得也比較多，所以這塊房租的上漲速度一直比較慢(màn)，租金漲幅遠遠趕不上房價漲幅。但(dàn)是(shì)低端市場因爲适宜出租的量并不多，特别是(shì)在生活、交通比較方便的地區，總供應量是(shì)有限的。”劉淵解釋道。劉淵所說的低端房源是(shì)每套租金3000元以内的。