内容摘要：向來被視做“财大氣粗”而在曆次樓市調控中“豁免”的國資房地産開發企業，在嚴厲的樓市調控之下(xià)，這一次也終于感受到了寒意。
　　向來被視做“财大氣粗”而在曆次樓市調控中“豁免”的國資房地産開發企業，在嚴厲的樓市調控之下(xià)，這一次也終于感受到了寒意。
　　進入12月初，包括中信地産、首創置業等在内的多家國資房地産開發企業均進入了年終總結的階段。《中國經營報》記者了解到，與2008年調控造就的樓市低潮時國資房企集體抄底拿地不同，首創置業、中信地産等國資房企，均在内部傳達了“收縮”與“謹慎購地”的精神。首創置業、中信地産等均将消化存量置于主要地位，同時，利用自身國有企業的整合資源能力，幫助存量的消化。在嚴厲的并無放(fàng)松的調控之下(xià)，國有資本對于2012年的中國樓市，業已看空。
　　“向外”緊縮
　　“除非條件非常優惠，在一線(xiàn)的核心城市，我們近期沒有新增土地的購置計劃，還是(shì)要看看下(xià)一步市場的情況，我們并不樂觀，但(dàn)這和我們是(shì)不是(shì)國企沒有關系。”11月30日，中信地産一位不願具名的高管向記者表示。這并非是(shì)中信地産一家的孤立情況。記者了解到，首創置業、招商地産、保利地産在對2012年的發展規劃中，對于土地購置，基本上都是(shì)持有保守策略。首創置業、招商地産兩家公司，已經基本明确，明年一季度在一線(xiàn)核心城市以消化既有存量爲主，不再新購土地。招商地産一位高管向記者證實，截至目前，招商地産沒有在北京新增購置土地的計劃。
　　這些企業盡管總部所在地不同，但(dàn)均爲國有資本背景。其中，中信地産爲中信集團的全資子公司；招商地産的控股股東系中央直屬企業招商局集團。首創置業則是(shì)北京市屬國資的香港上市公司平台。
　　這與2008年之後的樓市低潮期形成鮮明的對比。中國房地産學會的統計數據顯示，2008年全年北京土地成交記錄中，以所有制科目進行統計，國有資本控股企業的成交記錄占總成交記錄的67.13%，國有資本參股企業的成交記錄占總成交記錄的10.31%。兩者相(xiàng)加，2008年北京全年土地交易記錄中，國有資本占了總成交記錄的近80%。
　　以同樣的統計口徑，2011年1~11月，中國房地産學會對北京的同期土地成交數據也進行了統計分析，結果發現(xiàn)，國有資本控股或參股企業占1~11月北京土地成交記錄中占比總和爲41.12%。而北京、天津、上海3大産權交易所挂牌進行股權轉讓房地産企業中，國有資本占比超過了52.3%。
　　終端“倒逼”
　　迫使國資房地産開發企業不同于2008年而采用收縮的“過冬策略”的，并非是(shì)信貸和銀根的緊縮，而是(shì)限購之下(xià)房地産銷售回款的“國民待遇”。在慘淡的市場成交面前，國資房企和民營開發企業一樣不能幸免。
　　中投聯達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒曾仔細對比過2008年和2011年兩次市場低潮中國有資本房地産開發企業的境遇與成因的不同。他告訴記者，“2008年的主要問題是(shì)銀根的問題，也就是(shì)錢的問題，民營的開發企業拿不到成本更爲低廉的資金，所以感受到困難；而國有企業能夠拿到貸款，且成本相(xiàng)對低廉，即使銷售表現(xiàn)仍然相(xiàng)對平穩，但(dàn)隻要項目運轉起來，就能夠收回資金，這使得國有企業在2008年以及之後的2009年中，逆市擴張。”
　　不過他認爲，現(xiàn)在在資金方面，國資房企所處境遇與2008年并無太大不同——即大的資金面緊張，但(dàn)國企仍能利用其自身優勢獲得成本較低的資金，推動項目的正常運轉；不同表現(xiàn)在終端市場——即在項目正常運轉後，由于限購鎖定了需求的總量，最終無法形成銷售回款，進而使整個資金的運行無法形成一個閉合的鏈條。
　　“這樣的情況下(xià)，基本不愁融資的國有房地産開發企業，也不得不收縮，因爲房子賣不掉，一切都無從說起。”中國房地産學會副會長陳國強表達了與楊少鋒類似的看法。
　　北京市房地産協會的統計數據顯示，2011年前10個月，北京房地産銷售排行榜上領先的前10名中，國資背景的房地産開發企業占據6席，其中包括首開、中海等企業。但(dàn)是(shì)，以銷售套數和面積口徑進行計算，其平均銷售較2010年同期下(xià)降約50%.其在市場銷售一端承受的壓力由此可見(jiàn)。
　　與民營房地産開發企業直接采用價格策略促銷的單一思路不同，國有房地産開發企業更多傾向于先整合内部資源加快存貨消化的速度，也正因如此，在大幅降價的房地産開發企業中，國資背景的房地産開發企業并不多見(jiàn)。 #p#分頁标題#e#
　　中信地産品牌營銷部總經理朱華越告訴記者，中信地産在這一方面首先采用的策略是(shì)先整合中信系統内部的“客戶資源”，來對現(xiàn)有存量進行消化。朱華越表示，通過對既有客戶再購房實施購房優惠等措施，可以直接鎖定一批改善型住宅的客戶，幫助現(xiàn)有項目消化存量。首創置業的策略也與之類似。北大資源和招商地産采用的方式則是(shì)通過自身掌握的社會以及招商資源，通過與地方政府談判中獲得足夠的優惠籌碼，壓低自身的發展成本，來規避相(xiàng)應發展中的風險。
　　“由于北大資源隸屬于方正集團，在與地方政府的合作中，能夠具備一些獨具的優勢，通過對前期規劃的介入和統一的一級開發城市運營，可以壓低我們的成本。”北大資源一位相(xiàng)關負責人向記者解釋。