内容摘要：中國指數研究院2月1日公布的數據顯示，1月，全國100個城市住宅平均價格爲8793元/平方米，環比2011年12月下(xià)跌0.18%，至此百城住宅平均價格環比出現(xiàn)五連跌。更加值得關注的是(shì)，北京等十大城市平均價格同比下(xià)跌0.62%，這是(shì)自2010年6月以來首次同比下(xià)跌。
　　中國指數研究院2月1日公布的數據顯示，1月全國100個城市住宅平均價格爲8793元/平方米，環比2011年12月下(xià)跌0.18%，至此百城住宅平均價格環比出現(xiàn)五連跌。更加值得關注的是(shì)，北京等十大城市平均價格同比下(xià)跌0.62%，這是(shì)自2010年6月以來首次同比下(xià)跌。
　　接受《經濟參考報》記者采訪的專家認爲，在中央政府表态将繼續維持樓市調控的背景下(xià)，今年樓市開局冷清，無論是(shì)商品住宅還是(shì)土地成交均陷入冰點，在庫存、資金等多重壓力的共同夾擊下(xià)，樓市新一輪“降價潮”呼之欲出。
　　開局 房價下(xià)行探底
　　根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個百分點，是(shì)自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以内。
　　1月有22個城市住宅價格同比下(xià)跌，下(xià)跌城市個數比上月增加2個。其中，蕪湖下(xià)跌5.68%；甯波、重慶（主城區）、無錫等16個城市跌幅介于1%至5%之間，另外5個城市跌幅在1%以内。
　　另據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，1月十大城市住宅均價爲15565元/平方米，環比上月下(xià)跌0.15%。具體來看，僅深圳、重慶（主城區）兩個城市略有上漲；其餘8個城市均環比下(xià)跌，其中，武漢、廣州跌幅較大，分别下(xià)跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%至0.3%之間，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。
　　同比來看，十大城市平均價格下(xià)跌0.62%，是(shì)自2010年6月以來首次同比下(xià)跌。1月，同比下(xià)跌的城市有6個，較上月增加1個。其中，上海跌幅最小爲0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%至3%之間；重慶（主城區）跌幅最大，爲4.06%。其餘4個城市同比上漲，北京同比上漲0.71%；武漢、深圳、廣州漲幅介于1%至3%之間。
　　中國指數研究院分析認爲，2012年1月，恰逢元旦和春節兩個假期，房地産市場迎來傳統淡季，開發企業推盤熱情降低，但(dàn)由于庫存不斷攀升，宏觀調控環境仍不放(fàng)松，降價仍是(shì)多數企業的理性選擇。據1月調查數據顯示，盡管百城價格環比跌幅略有縮小，但(dàn)多數城市降價項目逐漸增多。從區域來看，降價仍以供應量較大的遠郊區縣項目爲主，近期降價趨勢逐漸向内城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目爲主，爲吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優惠力度或将成爲趨勢。
　　鏈家地産首席分析師張月認爲，2012年初買賣雙方的觀望情緒更加濃厚，預計今年初期的淡季會有所延長，而迫于庫存和銷售壓力，開發商低價跑量的可能性增加，房價有望進一步下(xià)行。
　　慘淡 資金鏈深度承壓，開發商集體缺錢
　　房價加速下(xià)行和樓市成交量持續低迷息息相(xiàng)關。當前，北京、上海等一線(xiàn)城市樓市仍處于“嚴寒期”。來自數家統計機構的數據顯示，2012年1月上海新房成交1783套、21.3萬平方米，環比回落62.7%、63.3%，同比分别下(xià)降79.8%、79.7%；供應面積爲10.4萬平方米，環比下(xià)降89.5%、同比下(xià)降80.4%；2012年1月上海市新房供銷水平皆爲近六年新低。
　　另據亞豪機構統計顯示，1月，北京市共成交期房住宅4016套，成交面積36.57萬平方米，環比上月分别下(xià)降69.7%、69.4%；現(xiàn)房住宅共成交457套，成交面積5.52萬平方米，環比上月分别下(xià)降76.1%、73.1%。期房與現(xiàn)房共成交4473套，成交面積42.09萬平方米，環比上月成交套數減少了70.5%，成交面積下(xià)降了70%，同比去(qù)年同期，成交套數、面積分别減少了61.3%和66.6%。元月商品住宅成交量降至七年來新低。
　　與銷量大幅下(xià)降相(xiàng)伴的是(shì)庫存的持續高企。截至2011年12月底，中原監測到的标杆房企在售項目的庫存量約爲2496萬平方米，同2011年5月底相(xiàng)比，标杆房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與去(qù)年同期相(xiàng)比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。
　　銷售受阻、庫存激增正令房地産開發商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是(shì)資金嚴重匮乏的企業開始加速以股權和項目換取現(xiàn)金。北京中原市場研究部統計數據顯示，2011年樓市規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比分别上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規模（交易額超千萬）股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億，相(xiàng)比2011年同期的9宗31億的規模上漲了120%。 #p#分頁标題#e#
　　中原地産分析稱，貸款難度大，銷售萎縮，已經使得大部分企業出現(xiàn)了資金難題，不少中小房企在産權市場轉讓股權、債權，抛售房産、在建項目等實物資産實屬不得已的“斷腕”求生。
　　中原地産市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，目前全國性的信貸依然呈現(xiàn)緊縮。特别是(shì)在大部分城市銷售萎縮、庫存積壓的情況下(xià)，開發商再面臨融資渠道收窄的影響将越來越大。
　　“開發商現(xiàn)在是(shì)集體缺錢”，北京理工大學管理與經濟學院教授、房地産研究所所長周畢文告訴《經濟參考報》記者，“自元旦以來，開發商資金鏈已經開始明顯緊張。這種情況在去(qù)年12月上半月還不明顯，之後随着歲末年終房地産市場整體銷售情況的不景氣，資金開始普遍吃緊。”
　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也表示，目前開發商的開發貸款已經萎縮的非常厲害，同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面，今年房地産開發企業的融資環境難以全面向好；另一方面，房地産開發企業的資金回籠仍将艱難；此外，外資對國内房地産市場持悲觀态度，在今年難以大幅增加。他預計，2012年的資金來源不容樂觀，估計隻會有8%左右的增幅。
　　預判 樓市醞釀新一輪降價潮
　　1月31日召開的國務院第六次全體會議(yì)強調，鞏固房地産市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。
　　周畢文說，國務院再一次強調堅持基本調控政策不動搖，這是(shì)一個非常明确的方向，說明限購要持續一段時間。“在這段時間，對開發商而言并沒有别的出路，降價促銷是(shì)唯一的選擇。”
　　偉業我愛我家集團副總裁胡景晖持同樣觀點，他認爲政策對開發企業融資環節近期内仍不會放(fàng)松，“所以加快銷售回款仍然是(shì)開發企業補充現(xiàn)金流的迫切需要。”
　　根據偉業我愛我家市場研究院針對北京市場的數據統計，2012年1月份北京一手住宅網簽量僅爲4475套，與去(qù)年12月份的網簽量相(xiàng)比大幅下(xià)跌了71%，與去(qù)年1月份同期的網簽量相(xiàng)比大幅下(xià)跌了61%。
　　價格方面，1月份北京純商品住宅成交均價爲18300元/平方米，環比去(qù)年12月份的均價下(xià)跌了19%，與去(qù)年同期成交均價相(xiàng)比則下(xià)跌了21%，爲近兩年以來月度環比最大降幅。
　　“市場仍然普遍存在着買漲不買跌的心理，所以開發商現(xiàn)在很尴尬，降價不一定賣得出去(qù)，但(dàn)不降肯定是(shì)死。”周畢文說，“對消費(fèi)者而言，春節前後則是(shì)最好的出手時機。”
　　中原地産則分析認爲，2012年樓市調控繼續維持一定力度已經是(shì)大概率事件，特别是(shì)信貸繼續偏緊已成定局。在大形勢下(xià)，預計2012年對大部分開發商來說，出售部分項目或者股權的交易将會非常普遍，預計規模股權交易全年很可能突破千億，而房地産股權及資産全部交易額很可能突破3000億。
　　“預期在6至12個月内房價還可能有10%至20%的下(xià)調，而且一線(xiàn)城市對全國的示範作用非常大，不僅在政策執行力度上，在房價下(xià)調過程中也會明顯影響全國。”張大偉分析說，一線(xiàn)樓市拐點已經明确，房價下(xià)調可能繼續加速。
　　楊紅旭認爲，2011年9至10月全國房價出現(xiàn)拐點後，至今仍在下(xià)跌通道中。在中央一再堅持房地産調控政策不放(fàng)松的背景下(xià)，政策面上半年不會出現(xiàn)松動，而這對房地産開發商的信心無疑是(shì)一次重大打擊。爲了加快回籠資金，不少開發企業都将加入降價促銷陣營。他預計，價格下(xià)跌的持續時間将會超過2008年下(xià)半年至2009年一季度那一輪調整。